Подарки — предновогодняя тема. Подарки бывают разные, случается, и квартиры дарят. Скажете — повезло! Конечно, однако вместе с ценным приобретением на одариваемого ложатся и определенные обязанности. Также подарок может обернуться спорами с родственниками дарителя и даже судебными разбирательствами. А для покупателя квартиры, полученной в дар, есть даже риск остаться без жилья. В общем, даже такая безобидная на первый взгляд сделка, как дарение, имеет ,свои нюансы.

Ограничения для дарителя

Передать свою недвижимость в подарок на самом деле не совсем просто. Во-первых, сделать это может только ее собственник, и никак не его доверенное лицо, даже располагающее генеральной доверенностью на сделки с данным имуществом. Во-вторых, как отмечает Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН, подарить можно лишь не обремененную недвижимость, то есть ту, которая не находится в залоге у банка или физического лица, не является предметом судебного спора и пр. В-третьих, как сообщает Юрий Шаронов, генеральный директор «ГЦН-Групп», если квартира приобреталась в браке по возмездной сделке (например, покупалась), для того чтобы ее подарить, нужно согласие супруга (супруги). Есть и другие ограничения. «Например, дарение запрещено от имени несовершеннолетних и недееспособных», - говорит Тарас Пазяк, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости».

А вот дарить квартиры несовершеннолетнему закон не запрещает, правда, с согласия его матери, отца или опекуна. «Если же квартиру своему несовершеннолетнему ребенку дарит, например, мама, воспитывающая его одна, без папы, то она, будучи дарителем, не может выступать с обеих сторон договора, и тогда от имени ребенка действуют представители органов опеки и попечительства», — рассказывает Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

И пока ребенку не исполнится 14 лет, в договоре дарения за него будет расписываться законный представитель, после 14 лет он уже расписывается сам, но должен написать: «с согласия законного представителя». Правда, сейчас, как сообщает Вадим Рубцов, ведущий специалист «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», регистраторы не очень активно регистрируют сделки близких родственников с несовершеннолетними, в том числе и по дарению.

Поэтому в некоторых случаях недвижимость лучше завещать. Для дарителя это даже выгоднее. «При дарении квартиры осуществляется переход права собственности, а значит, даритель уже не сможет передумать. А после написания завещания собственник может изменить свое решение сколько угодно раз», — рассуждает Римма Балясникова (ЕГСН). Таким образом, у него есть путь к отступлению.

«С момента заключения договора дарения и его государственной регистрации собственником квартиры становится одаряемый, ему принадлежит право владения, пользования и распоряжения жильем, подчеркивает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», — Следовательно, право пользования данным жильем у дарителя прекращается. И, конечно, здесь многое зависит от взаимоотношений, сложившихся между дарителем и одаряемым».

При наследовании все по-другому, квартира переходит наследнику только после смерти наследодателя. Это может дать стимул наследнику быть заботливее с наследодателем, а при дарении остается только надеяться на порядочность выбранного лица. «Договор дарения — это ведь возмездная сделка, но не может быть совершена под условием. Например, я тебе дарю, но ты за мной ухаживаешь и даешь деньги, — говорит Елена Жданова, управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья» — И если одариваемый не помогает дарителю — это не довод для отмены дарения».

Поэтому те собственники квартир, которые испытывают потребность в уходе и заботе, но не хотят связываться с оформлением наследства, как правило, выбирают договор ренты, при котором недвижимость переходит к наследнику сразу, но он обязуется ухаживать за бывшим собственником, а последний сохраняет за собой право пожизненного пользования жильем.

Но тем, кому недвижимость хотят подарить или оставить в наследство, конечно, выгоднее договор дарения. «Право собственности в таком случае переходит к ним в момент государственной регистрации договора. И к тому же при наследовании по завещанию законом предусмотрено право на обязательную долю в наследстве для неработоспособных супруга (супруги), детей и родителей наследодателя», - говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». А это значит, что наследник не получит всю недвижимость целиком, а лишь бОльшую ее долю. «Договор дарения привлекательнее, например, для дальнейшей продажи объекта. Наследство, как правило, проверить тяжелее, и покупатели порою его опасаются», — отмечает Тарас Пазяк («МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости»).

Однако надо учитывать разницу и в налогообложении: получив квартиру в наследство, налоги потом платить не надо. А вот при дарении от налогов освобождаются только близкие родственники (супруги, дедушки, бабушки, внуки, родители, братья, сестры, дети). В остальных случаях придется платить НДФЛ — 13% от стоимости. Налог рассчитывается от стоимости, определенной Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Подарок и последствия

К договору дарения очень часто прибегают, когда в одной семье хотят «переоформить» квартиру с одного родственника на другого. Как отмечает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», на плечи нового собственника лягут затраты на содержание имущества: коммунальные платежи, членские взносы в кооператив (если дом кооперативный), налог на имущество и пр.

Квартира, полученная в подарок, может стать и поводом для ссор и споров с родственниками дарителя. Правда, оспорить договор дарения сложно. «При жизни дарителя, если он не ограничен в дееспособности, попытка родственников обратиться в суд, скорее всего, не будет иметь успеха — у них вряд ли примут заявление. Разве что они каким-либо способом принудят самого дарителя обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Однако и в этом случае успех родственникам не гарантирован, так как в судебное заседание придется предоставить веские доказательства, что в ходе заключения договора дарения были допущены серьезные нарушения, выводящие совершенную сделку за пределы правового поля», — рассказывает Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», координатор Межрегионального партнерства риэлторов.

«То есть надо доказать, что сделка была проведена обманным путем либо под влиянием шантажа, при стечении тяжких обстоятельств или даритель был не способен понимать значения своих действий, был недееспособным», — объясняет Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Также, если с иском в суд обращается сам даритель, он может опираться на статью 578 ГК РФ, которая регламентирует отмену дарения. Согласно ей можно отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи и близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, а также одаряемый обращается с недвижимостью, которая представляет для дарителя особую неимущественную ценность (скажем, это его родовой особняк), так, что это создает угрозу ее безвозвратной утраты: например, облицовывает деревянный дом кирпичом, делает масштабную перепланировку в квартире и т. п. Так что полученную в дар недвижимость лучше особо не переделывать, а к дарителю надо относиться максимально уважительно.

Споры по договору дарения могут не закончиться даже после смерти дарителя, ведь в суд могут пойти его наследники, не желающие терять недвижимость.

Нечестный подарок

Впрочем, квартира, которая по документам является подарком, в современных реалиях часто вовсе и не подарок, а само дарение — «притворная сделка», прикрывающая другую, например, куплю-продажу (скажем, в целях избежать налогообложения) или обмен. «Риелторы довольно часто предлагают такую схему, и когда продается доля в квартире или в доме, чтобы не спрашивать согласия второго сособственника», — говорит Елена Жданова («Право. Недвижимость. Семья»).

«Поскольку доля в квартире — это лишь часть недвижимости, на сделки по ее продаже распространяется требование статьи 250 ГК РФ, устанавливающей, что иные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки», — объясняет Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). Но часто сособственники не желают продавать свою долю сособственникам либо те не хотят приобретать долю продавца на интересных для него условиях, и тянут время, и не дают свой официальный отказ, и не соглашаются на продажу доли третьему лицу. Вот продавцу и приходится обходить такое препятствие с помощью договора дарения, на который указанное требование статьи 250 ГК не распространяется. Но это серьезная причина для расторжения договора: «С точки зрения российского законодательства подобная сделка является ничтожной. И риски покупателя, согласившегося на указанную схему приобретения, носят максимальный характер», — утверждает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). Например, родственники продавца или сособственники, мечтающие приобрести его жилплощадь «за копейки», не хотели, чтобы он продавал свою комнату. Тогда после подписания договора дарения они могут обратиться в суд, и если им удастся доказать, что имела место сделка купли-продажи, а не дарения, покупатель жилья, который якобы получил его в дар, останется у разбитого корыта.

И, как отмечает Елена Жданова («Право. Недвижимость. Семья»), оспаривается каждая шестая подобная сделка.

Рискуют в данном случае и продавцы недвижимости, ведь, как отмечает Павел Лепиш («Домус финанс»), по договору дарения они передают свою квартиру фактически безвозмездно (нет никаких расписок и банковских переводов), и нет никаких гарантий, что по такой сделке удастся получить деньги или эквивалентное им имущество. Например, известен такой случай: соседи по коммунальной квартире решили обменяться комнатами (одна была больше другой) с доплатой, но им посоветовали оформить эту сделку как дарение. В результате родственники одного из соседей обратились в суд и сумели доказать, что, подписывая договор, он не отдавал отчет своим действиям. Комната вернулась к бывшему хозяину, но отдавать назад комнату, которую он получил в обмен, гражданин не хочет. И сейчас в суд уже обратился другой сосед.

Чтобы избежать подобных неприятностей, эксперты рынка недвижимости и юристы рекомендуют соблюдать закон.

Риски для покупателей

Если при дарении было нарушено законодательство или родственники (наследники) дарителя не согласны с тем, что он сделал, могут пострадать и последующие покупатели такой недвижимости. «Чаще всего именно такой договор рано или поздно может быть оспорен вероятными наследниками», — утверждает Тарас Пазяк («МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости»).

Конечно, риски ниже, если квартира подарена родственнику: «Договор дарения, в котором просматривается логическая последовательность в отношениях между дарителем и одаряемым, например, между родственниками, друзьями или соседями, является менее опасным», — говорит Тарас Пазяк. Но в любом случае необходима проверка чистоты сделки, и желательно у юриста, специализирующего на недвижимости.