Договор по найму жилого помещения составляется с условием обязательств двух сторон, заключающих его. С одной стороны выступает собственник жилья или его доверенное лицо - наймодатель. С другой стороны выступает лицо, которое собирается снимать жилье — наниматель.

Согласно российскому законодательству, договор найма квартиры или другого жилья должен строиться на взаимной основе, быть консенсуальным и возмездным.

Договоры найма жилья разделяются на три основные категории:

• найм квартиры;
• найм жилого дома;
• найм отдельной комнаты в квартире или жилом доме

Основные условия для составления договора найма жилья

Договор по найму квартиры может быть оформлен после соглашения сторон, договорившихся об условиях найма. При этом должны быть учтены правовые и законодательные нормы как основные условия для предмета договора. В качестве предмета договора выступает квартира, дом или отдельное изолированное помещение, пригодное для жилья, считающиеся имуществом наймодателя.

В статье 673 (пункт 1) ГК РФ подробно рассматриваются условия, при которых отдельное помещение может быть признано пригодным для проживания. Если в договоре о найме жилья не указано данных о сдаваемом помещении, то такой договор в судебном порядке может быть признан недействительным. Договор найма квартиры или другого жилья составляется сроком до пяти лет.

Этот срок считается максимальным и если точные сроки найма квартиры в договоре не указаны, то по умолчанию сторон пятилетний срок является как определенный. По истечении этого срока договорные обязательства сторон пересматриваются, и документ оформляется вновь. В договоре наниматель должен обязательно уточнить количество человек, которое будет проживать на нанимаемой им площади.

Дополнительные условия составления договора найма жилья

В договоре также могут быть указаны дополнительные условия найма жилья:

• Оговорены обязанности нанимателя по своевременной оплате за найм жилья, с точным составлением графика выплат;
• Оговорены обязанности нанимателя или наймодателя по оплате коммунальных расходов;
• Оговорены условия текущего и капитального ремонта жилого помещения в период действия договора по найму (кто из договаривающихся сторон будет осуществлять ремонт);
• Оговорены возможности нанимателя жилья передавать помещение или его часть на определенный срок другому поднанимателю. В этом случае полная ответственность за сохранность жилья и соблюдение всех условий договора ложится непосредственно на основного нанимателя.

В какой форме должен составляться договор по найму квартиры или другого жилья?

Форма составления договора найма жилья считается простой, составляется в свободной письменной схеме, согласно статье 674 ГК РФ. Составляется единый документ с указанными в документе условиями найма и подписывается двумя сторонами (наймодателем и нанимателем). Такая форма договора по найму жилья помогает конкретизировать права и обязанности сторон, используемых жилое помещение.

В случае несоблюдения условий договора по найму жилья одной из сторон этот письменный документ может стать основной для разбирательств в суде. При этом как наниматель, так и наймодатель, могут предоставлять в качестве дополнительных доказательств несоблюдения договорных условий другие документы и свидетельские показания (согласно статье 162 ГК РФ).

Договор найма квартиры или другого жилья не подлежит государственной регистрации, это условие не предусмотрено Жилищным или Гражданским кодексами РФ.

Какие приложения могут дополнять договор найма жилья?

1. Список передаваемого наймодателем имущества. В список передаваемого имущества может быть включена мебель, бытовые приборы и другие предметы, с указанием их количества, стоимости и других характеристик и параметров. Такой список в качестве приложения к составленному договору может сыграть решающую роль при возврате имущества нанимателем после истечения сроков договора.

2. Подробный график платежей по аренде жилого помещения. Стороны вместе определяют даты внесения арендных платежей, точные периоды и размеры оплаты. Суммы платежей определяются в индивидуальном порядке на договорной основе между наймодателем и нанимателем.

3. Ряд документов, без которых невозможно установить законность совершаемой сделки. Например, в качестве такого документа может рассматриваться кадастровый паспорт, который является результатом учета технической инвентаризации объекта недвижимости.

В этом документе подробно указаны: этажность помещения, площадь, наличие перепланировок и имеющихся коммуникаций, из каких материалов изготовлены несущие конструкции здания, техническая себестоимость жилья, данные о постройке и капитальном ремонте. Кадастровый паспорт обновляется каждый календарный год в случае перераспоряжения недвижимым имуществом или в случае перепланировки жилого помещения. Выдается кадастровый паспорт в Бюро Технической Инвентаризации города или района.

4. Свидетельство о государственной регистрации права как подтверждающий документ для наймодателя на владение жилым имуществом. Этот документ практически невозможно подделать, так как он заполняется на бланках, приравниваемых к ценным бумагам. Заполняется по форме, установленной правилами ведения Единого Государственного Реестра. В данном документе указываются сведения о правообладателе жилья, а также подробные описания жилого объекта.

Какие еще сопутствующие документы рекомендуется прилагать к договору найма жилья?

1) Акт приема-передачи жилья. Этот документ может считаться официальным в качестве подтверждения при разногласиях сторон, доведенных до судебного разбирательства. В акте указываются условия, по которым наймодатель передает нанимателю свое жилье во временное пользование. Обе стороны должны подписать такой документ, особенно если существуют какие-либо отступления от обычной нормы договорных соглашений.

Акт приема-передачи жилья составляется в стандартной письменной форме, но может сыграть важную роль при возвращении имущества наймодателю или при взыскании денежных средств с нанимателя при порче имущества. Количество экземпляров составляемого акта приема-передачи сугубо индивидуально в каждом конкретном случае и остается на рассмотрении сторон.

2) Дополнительное договорное соглашение сторон. Часто между наймодателем и нанимателем уже после официального заключения договора найма жилья, возникают ситуации, когда отдельные пункты нужно переделать (переписать), дополнить подробными указаниями, аннулировать или добавить новые пункты условий.

В таких ситуациях, чтобы не переделывать весь договор найма жилья, составляется дополнительное соглашение и подписывается обеими сторонами. Этот дополнительный документ к основному договору может считаться действительным и иметь законное основание к рассмотрению, если будет полностью согласован и подписан с двух сторон.

3) Протокол разногласий сторон. Этот документ может быть составлен, как во время оформления основного договора найма жилья, так и после его официального подписания. В документе фиксируются все разногласия по условиям содержания или оплаты арендуемого жилья.

Документ может быть составлен любой из договаривающихся сторон в любое время, подписан и подкреплен печатями. Его форма составления является свободной, но имеет такую же законную силу, как и основной договор найма. Часто протокол разногласий составляется в виде таблицы, с перечислением пунктов несогласий сторон.

4) Протокол согласования несогласий сторон. Если составляется предыдущий протокол разногласий, то соответственно должен быть составлен и протокол согласования этих несогласий с указанием всех редакций документов, подробный разбор по пунктам спорных вопросов. Этот документ по законодательной значимости приравнивается к документу дополнительного соглашения.
Можно ли расторгнуть договор найма жилья до истечения срока аренды?

Наниматель, как и наймодатель, вправе расторгнуть договор найма жилья по ряду причин с предварительным уведомлением о своем решении, за три месяца до расторжения. Договор найма может быть расторгнут, как в обычном (при договоренности сторон), так и в судебном порядке.

К примеру, основанием для расторжения договора наймодателем может быть несвоевременное внесение платы за жилье или нарушение других условий аренды, указанных в договоре или дополнительных документах, приложенных к основному договору найма. Наниматель также может расторгнуть договор по разным причинам. Наиболее распространенной причиной является переезд в другой город или наниматель находит более дешевое жилье для аренды, с более выгодными для него условиями аренды и т.д.

Из всего вышесказанного, следует сделать определенный вывод, что при составлении договора найма жилья (квартиры, дома или отдельного жилого помещения) стороны договора абсолютно равны. Поэтому наймодатель не может по своей прихоти, без законных оснований и с нарушением договорных условий, «выбросить» нанимателя на улицу.