Для начала попробуем разобраться, что собой представляет «обратная ипотека», как особый вид кредитования.

Основной принцип такого вида кредитования заключается в следующем — чем старше по возрасту владелец жилья и чем больше стоимость квартиры, где человек проживает, тем большую сумму кредита по обратной ипотеке он может взять. Такой вид кредитования был «изобретен» в 90-х годах в США и с большим успехом распространился по всему миру, в том числе и в России.

Основной целью «обратной ипотеки» является возможность для государства разморозить средства, которые вложены гражданами в собственное жилье и не приносят никаких дивидендов. Польза от обратной ипотеки очевидна и для самих владельцев жилья. Ставки по обратной ипотеке (9% годовых) значительно ниже обычных рыночных ипотечных программ, которые сейчас предлагают банки (классический вариант — 12,2%).

Особенности «обратной ипотеки» для пожилых граждан России

Согласно статистике, на сегодняшний день в России около 65% населения страны в возрасте старше 45 лет имеют жилье в единоличной собственности или на равных долях с другими членами семьи. Программы обратной ипотеки для пенсионеров, принятые в разных регионах России, позволяют людям пенсионного возраста улучшать свои условия проживания и свое материальное положение за счет уже имеющегося у них в наличии жилья.

При этом право на пожизненное владение жильем сохраняется, даже если сумма ипотеки вместе с процентами превышает стоимость квартиры или дома, в котором человек взявший ипотеку живет. Кредиторам (банковским учреждениям) остается только ждать естественной смерти заемщика, чтобы затем продать жилье.

Естественно, что условиями такой ипотечной программы не совсем довольны потенциальные молодые наследники жилья своих престарелых родственников. Пожилые люди часто оформляют обратную ипотеку, чтобы получить деньги на лечение, на отдых в санаториях, одним словом, на «маленькие радости жизни». Деньги предоставляются, как говорится, здесь и сейчас, а возвращаются кредиторам после кончины человека, что очень выгодно для людей в пожилом возрасте.

Родственники пожилых людей, заинтересованные в своем праве на наследование жилья, могут досрочно погасить кредит банку на любом этапе кредитования. Если сумма ипотечного кредита меньше рыночной стоимости жилья, то после смерти владельца жилья наследники получают часть суммы от продажи квартиры, оставшуюся после погашения долга и процентов по «обратной ипотеке».

Рекомендации по оформлению «обратной ипотеки» от АРИЖК

АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов) дает пожилым гражданам России некоторые рекомендации, как следует «проживать» свою ипотеку:

1) Лучше всего оформлять обратную ипотеку в возрасте после 68 лет. До указанного возраста многие пенсионеры сохраняют хорошее здоровье и работоспособность. Поэтому после выхода на пенсию их доходы возрастают и часто превышают даже доходы более молодых работающих граждан.

После 68 лет уже практически никто из пенсионеров не работает, поэтому доход людей резко падает, а расходы на лечение возрастают. Именно в таком возрасте не помешает материальная «помощь», предлагаемая по условиям обратной ипотеки.

2) «Проживать» свою собственность в виде жилья пенсионеры могут двумя выгодными способами. Можно сразу получить единую сумму ипотечного кредита в размере 70% от стоимости имеющегося жилья или оформить кредит с ежемесячными выплатами на такую же сумму на период до десяти лет.

Второй способ более привлекателен для пенсионеров, так как дает возможность безбедно жить в течение 10 лет. Однако некоторым пенсионерам требуется разовая выплата кредита сразу всей суммой на дорогостоящую операцию или на другие нужды. Но такие ситуации с разовыми выплатами по обратной ипотеке должны контролироваться работниками социальных служб, чтобы «добротой» стареньких бабушек и дедушек не пользовались нечестные родственники.

Особенности обратных ипотечных кредитов для разных регионов России

Для разных регионов России суммы ежемесячных выплат по обратной ипотеке для пенсионеров разные, так как стоимость жилья резко отличается по областям страны. Например, московские пенсионеры, проживающие в двухкомнатной квартире, могут рассчитывать на ежемесячную сумму выплат в среднем в 35 — 40 тысяч рублей, что является существенной прибавкой к пенсии.

Ведь в настоящее время средняя пенсия по Московской области составляет 9 414 рублей (по данным ПФР). Естественно, что для пенсионеров из отдаленных регионов России суммы кредитов по обратной ипотеке в расчете на ежемесячные выплаты будут значительно меньше, ведь стоимость их жилья гораздо меньше стоимости таких же по кубатуре квартир в Москве.

Почему «обратная ипотека» от АРИЖК пока работает в пилотном режиме?

В настоящее время данная ипотечная программа продолжает работать в пилотном режиме, постоянно совершенствуясь.

Например, в настоящее время по рекомендации АРИЖК, в первую очередь рассматриваются заявки пожилых людей, у которых на иждивении нет родственников инвалидов или недееспособных лиц. Пока программа кредитования работает в пилотном режиме, все риски, связанные с невыплатой кредитов по каким-либо причинам, покрываются из резервного фонда АРИЖК.

В дальнейшем достойную старость в нашей стране смогут получить все пожилые люди, каждый случай кредитования по программам обратной ипотеки будет рассматриваться индивидуально.

Другими словами, программа будет «подстраиваться» под индивидуальные потребности и возможности пенсионеров, учитывая множество нюансов, связанных с их проблемами и со стоимость их жилья. Кроме того, в обязанности кредиторов входит периодический осмотр жилья, чтобы удостовериться, что выставленное под залог жилье содержится в надлежащем порядке, его заявленная стоимость не снизилась с момента оформления договора по ипотеке.

Пилотная программа «обратной ипотеки» запущена АИЖК в конце 2011 года. Следует напомнить, что в настоящий момент времени по регионам страны у этого агентства имеется небольшое количество партнеров.

Ипотека выдается под проценты, которые не превышают 9% годовых. Пожилым людям следует быть осторожными и не иметь дело с мошенниками, которые «предлагают» более высокие проценты пожизненной ренты жилья, незаконно «работая» под именем этой организации. Для того чтобы пилотная программа «обратной ипотеки» вышла из тестового режима на масштабные просторы реализации, требуется принятие еще многих государственных законов. В первую очередь, эта ипотечная программа должна оставаться социальной, чтобы быть эффективной и действенной.

Какие существуют ограничения по оформлению «обратной ипотеки»?

• Пока участник ипотечной программы должен быть старше 68 лет, в дальнейшем возрастные критерии будут пересматриваться;
• Залоговая квартира должна располагаться в доме, этажность которого не менее 4-х этажей;
• Не рассматриваются как залоговые, квартиры с газовыми колонками и расположенные в домах, идущих под снос;
• Не рассматриваются варианты с частью квартир, находящихся в собственности;
• Заемщику необходимо оформлять страховку на жилье от рисков его повреждения или разрушения.

Какие позитивные изменения могут произойти, когда программа «обратной ипотеки» из пилотного перейдет в рабочий режим функционирования?

• Улучшится качество рынка недвижимости, так как количество объектов купли-продажи резко возрастет.
• «Прозрачность» рынка недвижимости улучшится за счет исчезновения формирований «черной ренты».
• Финансовые возможности пенсионеров возрастут, как и значительно увеличится их потребительский спрос. Уровень жизни пенсионеров приблизится к европейскому.
• Возрастет качество медицинских услуг для людей пенсионного возраста.
• Увеличится продолжительность жизни пенсионеров, так как возникнут организации по патронажной помощи старикам, как альтернатива нынешним социальным службам.

Пока государственные структуры лишь обещают пенсионерам «достойную старость», агентство АРИЖК выполняет все выдвинутые обещания, а это уже заслуживает уважения. Государство поддерживает все начинания и смелые планы АРИЖК, так как рассчитывает за счет программы «обратной ипотеки» контролировать рынок недвижимости и избавиться от «черных риелторов». Но для российских пенсионеров программа «обратной ипотеки» в любом случае нужна и важна для улучшения их материального положения.