Зачем запрашивать что-то кроме обычной выписки, и какую информацию можно оттуда узнать? Об этом рассказывает управляющий партнер компании «Юридическое бюро» Елена Казанкова.

Большинство людей знает, что такое обычная выписка из Единого государственного реестра прав на объект недвижимости, но о возможности получения иного рода информации из Реестра многие даже не слышали. Между тем, органы Росреестра по запросу предоставляют также:

— выписки из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости;
— справки из ЕГРП о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости;
— выписки из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов;
— сведения из ЕГРП о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

Нередко, продавцы, у которых «продвинутые» покупатели требуют полный пакет документов, ссылаются на то, что для регистрации они не нужны, поэтому они их и не хотят предоставлять. Действительно, Росреестр не попросит у вас указанные выше справки, когда Вы придете сдавать документы на регистрацию. Но смысл в их получении все же есть, причем значительный.

Дело в том, что в соответствии со сложившейся судебной практикой, в случае последующего признания сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной, полученное по такой сделке имущество по общему правилу не может быть истребовано собственником у добросовестного приобретателя.

При этом, добросовестный приобретатель вынужден сам доказывать свою добросовестность, основываясь на ее критериях. Суды относят к таким критериям принятие гражданином «всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества», в том числе: осуществление проверки внесения данных о продавце в ЕГРП на момент совершения сделки, осуществлялась ли проверка отсутствия в ЕГРП отметок о судебном споре в отношении имущества на момент сделки; выяснял ли покупатель основания возникновения у продавца права собственности; производил ли осмотр приобретаемого имущества; сопутствовали ли совершению сделки обстоятельства, которые должны были вызвать у покупателя разумные сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени, заниженная цена).

Многие из вышеперечисленных критериев могут быть достижимы только при условии исследования полного пакета справок и выписок из ЕГРП, а именно:

— из выписки из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости — можно узнать, не осуществлялась ли многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени;

— из справки из ЕГРП о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости — установить наличие судебных дел, административных или исполнительных, наследственных производств в отношении объекта, даже если в ЕГРП еще не внесены сведения о соответствующих решениях уполномоченных органов. Полученная информация может подсказать, где имеется проблема, и установить скрытые риски;

— из выписки из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов — можно установить, на основании каких документов было зарегистрировано право за нынешним собственником, и сверить соответствие их реквизитов с экземплярами, представленными продавцом;

— запросив сведения из ЕГРП о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным — определяем, было ли вынесено в отношении собственника решение об ограничении / лишении его дееспособности. Если соответствующие отметки внесены в Реестр, сделку с таким гражданином совершать нельзя.

Стоит отметить, что потенциальный же покупатель недвижимости может заказать самостоятельно только выписку о переходе прав на объект. Остальные справки выдаются только по запросу собственника объекта (лица, действующего по доверенности от собственника).

Таким образом, чтобы впоследствии у покупателя имелись основания говорить о своей добросовестности при совершении сделки, перед совершением сделки имеет смысл настаивать, чтобы собственник получил и предоставил для анализа вышеперечисленные документы, либо выдал доверенность на их получение. Используя вышеприведенную мотивировку, убедить продавца квартиры пойти вам навстречу будет значительно проще. Конечно, при условии, что продавцу нечего скрывать, и объект действительно чист.

Вениамин Вылегжанин