Жилищное строительство в России мало реагирует на спрос и выталкивает граждан в сферу индивидуальной застройки, то есть примитивного натурального хозяйства. Такой диагноз российскому жилстрою поставили эксперты Института экономики города.

Как пишет «Независимая газета», в апреле в рамках Международной конференции в Высшей школе экономики специалисты Института экономики города представят доклад о рынке жилищного строительства в РФ, который опровергает многие устоявшиеся тезисы. Оказывается, низкие темпы строительства нельзя объяснить недостатком спроса. Вполне платежеспособный спрос остается неудовлетворенным.

«Предложение жилья слабо реагирует на увеличение спроса населения на жилье. За 12 лет объем ввода жилья в расчете на 1 миллион рублей реальных доходов населения сократился с 2,87 кв. метров до 1,77 кв. метров, несмотря на развитие институтов рыночной экономики, в том числе ипотечного жилищного кредитования», — отмечает руководитель института Надежда Косарева.

Сомнительными оказываются и жалобы строителей на нехватку земельных участков. Земли достаточно, однако жилищное строительство работает лишь на 20% всех своих возможностей, считает Косарева. Так, с 2007 по 2009 год под жилищное строительство (за исключением индивидуальной жилой застройки) предоставлялось примерно по 45 — 50 тысяч гектаров в год. Временной лаг между получением прав на участок и вводом многоквартирного дома в эксплуатацию составляет два года. Спустя эти два года на выделенной земле потенциально можно было вводить в строй многоквартирных домов по 180 — 200 миллионов кв. метров общей площади жилья в год.

«Однако фактически ежегодно вводилось лишь 16 — 20% от потенциального объема ввода жилья. При текущих условиях освоение предоставленных земельных участков займет 10 лет — при максимально возможной производительности. При сохранении текущих объемов строительства потребуется 17 лет», — говорится в докладе.

Причины упадка отрасли иные. В Институте экономики города называют, во-первых, «высокие административные барьеры, сложности с подключением объектов к сетям, недостаток финансирования»; во-вторых, незаинтересованность застройщиков в резком увеличении объемов ввода жилья. Они «предпочитают строить меньше и продавать дороже».

100 административных процедур

Еще один нерадостный вывод — административные барьеры в строительстве не просто чрезмерны, а часто незаконны. В 2011 году Национальное объединение строителей и Институт экономики города провели специальный мониторинг в 43 городах России.

«При строительстве многоквартирного дома застройщикам в среднем необходимо пройти 100 административных процедур, потратив на это порядка 3 лет и 25 миллионов рублей, включая затраты на подключение к коммунальным сетям. При этом такие расходы составляют в среднем 10% от стоимости строительного проекта, а в некоторых городах достигают 30% стоимости проекта. Расходы на прохождение административных процедур, не включающие затраты на подключение к сетям, составляют в среднем 2% стоимости проекта», — таков был результат мониторинга.

По данным специалистов, для реализации инвестпроекта по строительству многоквартирных домов достаточно пройти 35 — 36 процедур. Но на практике строителей вынуждают проходить около 130 процедур, большинство из которых — 77% — «обусловлено нарушениями федерального законодательства». Как сказано в докладе, «к процедурам, противоречащим федеральному законодательству, относятся: получение победителем аукциона акта выбора земельного участка; получение заключения Департамента природных ресурсов; получение заключения радиологических и биохимических обследований; получение градостроительного заключения в органе местного самоуправления; получение градостроительной проработки в органе местного самоуправления».

Последствия для населения таковы, что оно оказывается вынуждено строить себе жилье самостоятельно, потому что нет гарантии, что люди дождутся его от государства или от бизнеса. Отсюда столь высокая доля индивидуальной жилищной застройки. «Более 40% ввода жилья приходится на индивидуальное жилищное строительство, осуществляемое населением за счет собственных и заемных средств. Заметим, что такая структура ввода жилья была характерна для России до 50-х годов прошлого века», — говорится в докладе.

Медленнее, чем статистика

В 2012 году в России было построено более 34,6 миллиона квадратных метров жилья, что эквивалентно примерно 408,6 тысячи квартир. Это на 2,7% больше, чем в 2011 году, сообщил накануне Росстат. Между тем эксперты обращают внимание, что значительная часть нового жилья будет отдана под переселение, а значит, существенного увеличения жилого фонда в стране не произошло. С сегодняшними темпами роста строительства Россия приблизится к показателям США по обеспеченности квадратными метрами не менее чем через 40 лет, пишут «Новые известия».

Волгоградская область стала бесспорным лидером по строительству нового жилья — тут показатель ввода в эксплуатацию новых домов и квартир превысил прошлогодний показатель на 140%. Суммарная же площадь всех жилых помещений составила 881,6 тысячи кв. метров. Костромская область, хоть и построила всего 206,4 тысячи кв. метров, оказалась на втором месте со 132% — выяснилось, что раньше в области не было даже таких скромных новых жилых площадей. Бронзу получила Амурская область, которая ввела в эксплуатацию 312,2 тысячи кв. метров жилья, а темпы роста строительства составили 129,6%. Четвертое место заняла Челябинская область с 1 миллионом 670 тысячами кв. метров. На данный момент в этом Уральском регионе сосредоточено 2,6% всех новостроек России.

Более того, именно в Челябинске новые квартиры пользуются спросом: кредитование под первичную ипотеку почти сравнялось с покупками в кредит на вторичном рынке жилья. В итоге челябинцы заселяются в новые квартиры даже чаще, чем жители всех остальных регионов России. «Челябинская область относится к регионам с достаточно устойчивыми динамично развивающимися рынками жилья, поскольку есть и достаточно большая потребность в улучшении жилищных условий, и много ветхого и морально устаревшего жилья, а доходы в области более-менее нормальные», — сообщил «НИ» генеральный директор фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов.

В то же время, как считает Пузанов, показатель темпов роста ввода жилых помещений не является объективным при оценке успешности жилищной политики в регионах. «Этот показатель не очень хороший, имеются существенные колебания на рынке жилищного строительства. Например, если в прошлом году был провал в регионе, то в этом году достаточно построить чуть больше, и область становится лидером», — отмечает эксперт.

Хотя на первый взгляд кажется, что квартир сдается в эксплуатацию очень много, часть из них перейдут к людям по программе переселения из ветхого и аварийного жилья. Другие переселятся в новые квартиры из хрущевских пятиэтажек, срок эксплуатации которых вышел еще в прошлом веке. В итоге окажется, что жилищный фонд растет гораздо меньшими темпами, чем непосредственно строительство.

«Самое правильное — смотреть показатель по вводу жилья на душу населения, - продолжает Александр Пузанов. — В среднем по России он составляет 0,04 — 0,05 кв. метра на человека, важна динамика этого показателя, у нас он, к сожалению, достаточно низок». По подсчетам специалиста, обеспечить каждого россиянина достойным "метражом" с такими темпами строительства можно будет как минимум через 40 лет. Именно через такой срок мы сможем приблизиться к показателю США - 65 квадратных метров на человека против наших 23 квадратов.

Российские урбанисты называют жилищный фонд развивающимся, если в год вводится приблизительно 1 квадратный метр на человека. Такими темпами идет строительство квартир в Казахстане и Китае, но России до него еще далеко. Причем надо учесть, что, по данным Росстата, достаточно большая часть из вводимых в эксплуатацию жилых зданий — это частные дома, которые граждане построили сами.