Для родителей появление на свет ребенка, тем более долгожданного, — огромное счастье. Однако дети могут стать большой юридической проблемой при оформлении сделок с недвижимым имуществом, даже если фактически все совершают для их блага.

Следуя букве закона…

Как отмечает Сергей Поправка, директор юридического департамента Penny Lane Realty, действующее законодательство РФ не содержит понятия «дети». При этом есть определения «малолетние лица» и «лица несовершеннолетние». К первым относятся дети, не достигшие 14 лет; ко вторым — те, кому исполнилось 14, но еще нет 18.

В соответствии со ст. 21 Гражданского кодекса (ГК РФ) по достижении 18 лет человек считается полностью дееспособным. Он самостоятельно может решать, где и с кем ему жить, продавать или сдавать свое имущество в аренду. Если же ребенок является несовершеннолетним или малолетним, для оформления сделок с недвижимостью необходимо письменное одобрение его законного представителя. Последний, в свою очередь, может дать согласие только после получения письменного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

«Согласие органов опеки необходимо только при продаже квартиры (доли квартиры) или иного объекта недвижимости, принадлежащего ребенку на праве собственности. Если же несовершеннолетний только зарегистрирован, одобрение опекунского совета на отчуждение жилого помещения не нужно», — объясняет адвокат Олег Сухов.

Однако существует особое Постановление Конституционного суда РФ (от 8 июня 2010 г. № 13-П), касающееся судьбы детей, не являющихся собственниками отчуждаемой квартиры. В частности, в нем говорится о том, что федеральный законодатель должен устанавливать эффективные механизмы обеспечения защиты прав и интересов несовершеннолетних, предусматривать повышенный уровень гарантии их жилищных прав.

Поэтому, несмотря на то что по закону регистрационные службы не могут требовать у заявителя официального разрешения органов опеки на продажу квартиры, где ребенок только прописан, на практике выходит с точностью до наоборот. (Хотя по правовым нормам достаточно встречной выписки из домовой книги с указанием новой регистрации ребенка.)

По словам Сергея Поправки, особое разрешение потребуется и в том случае, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников, — органы опеки обязаны проверять соблюдение имущественных прав ребенка.

«Органы опеки следят за тем, чтобы в результате совершения сделки права несовершеннолетних не ущемлялись. И речь здесь идет не только о праве собственности. Будучи собственником квартиры либо ее доли, ребенок наделен правом владения, пользования и распоряжения своим имуществом», — добавляет Наталья Киселева, юрисконсульт офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Новое жилье — не хуже старого

По словам Дарьи Погорельской, руководителя юридического департамента ГК «МИЦ», на федеральном уровне законодателем не определены критерии, на основании которых орган опеки и попечительства принимает решение о том, разрешить сделку или нет. Единственное, что проверяют чиновники, — не ухудшаются ли условия жизни ребенка.

Потребительские характеристики квартиры, приобретаемой взамен отчуждаемого жилья, включают в себя несколько параметров. Во-первых, размер помещения: площадь и количество комнат должны быть не меньше, чем в бывшей квартире.

«Трудности возникают при так называемых разъездах, когда ребенок, например, из трехкомнатной квартиры в силу семейных обстоятельств переезжает в однокомнатную. Даже если его доля стоит столько же, все равно нарушается право пользования: раньше в его распоряжении было три комнаты в квартире, а теперь только одна», — объясняет Н. Киселева.

Во-вторых, новая квартира должна находиться в районе, городе или населенном пункте, не уступающем по своему статусу предшествующему месту проживания.

«Переезд из Подмосковья в Москву является положительным фактором, а из столицы в область — отрицательным. У органов опеки могут появиться дополнительные вопросы», — говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

В-третьих, по стоимости приобретаемая квартира не должна уступать продаваемой.

Кроме того, весьма сложно получить разрешение на сделку, если взамен реализуемого жилья предполагается покупка квартиры в новостройке. «Если права несовершеннолетнего в результате такой сделки не будут нарушаться, а его жилищные условия по сравнению с существующими улучшатся, в этом случае орган опеки и попечительства может выдать предварительное разрешение на совершение сделки по отчуждению жилого помещения», — говорит Д. Погорельская.

По словам С. Бириной, обычно опека дает зеленый свет на приобретение объектов высокой степени готовности, как правило, уже сданным в эксплуатацию.

«При соблюдении основных вышеперечисленных критериев реально получить разрешение на покупку жилья в новостройке, если удастся документально подтвердить возможность постоянного проживания и регистрации несовершеннолетнего на иной площади», — говорит Ирина Писягина, генеральный директор ООО «Пересвет-Недвижимость».

Документы и сроки

Запланировав сделку, родители подают в органы опеки соответствующее заявление. Сроки рассмотрения устанавливают муниципалитеты. По данным экспертов рынка, на практике это занимает в среднем от десяти дней до одного месяца в зависимости от сложности ситуации.

«Чтобы органы опеки дали свое согласие на проведение сделки, родителям придется предоставить подписанный предварительный договор купли-продажи новой квартиры или нотариальное обязательство приобретения конкретного объекта в собственность несовершеннолетнего. По истечении сроков, указанных в предварительном договоре или нотариальном соглашении, родители обязаны отчитаться перед опекой о совершившейся сделке, предъявив зарегистрированный договор и свидетельство о государственной регистрации права в пользу ребенка», — поясняет О. Сухов.

«Разрешение выдают на конкретную сделку. В нем также прописаны сроки предоставления документов, подтверждающих совершение купли-продажи», — обращает внимание И. Писягина.

Если же родители получили отказ в проведении сделки, они могут оспорить решение опеки в суде. Срок на обжалование отказа опекунского совета на продажу имущества несовершеннолетнего установлен в пределах трех месяцев. Данные права предусмотрены гл. 25 Гражданского процессуального кодекса (ГПК РФ).

«Немотивированные отказы опеки редки», — утверждает Н. Киселева. По ее словам, иногда родители хотят за счет детей решить свои вопросы и невольно пытаются ущемить их в правах. Поэтому следует заранее учесть все требования к приобретаемому жилью.

Сергей Шевченко, генеральный директор АН DOKI, советует другой способ решения проблемы: «Родители могут попытаться уговорить работников органов опеки изменить решение, например, пригласят их в квартиру, которую планируют купить, обстоятельно объяснят, что права ребенка не будут ущемлены».

С точки зрения покупателя

Возникает вопрос: много ли желающих приобрести квартиру, в которой прописан или является сособственником ребенок? Ведь не факт, что опека одобрит сделку, и тогда покупатель просто потеряет время. Или, может быть, ожидание будет компенсировано снижением цены за объект? Эксперты разошлись в оценках.

«Покупателей несколько настораживает наличие в числе собственников несовершеннолетних детей, так как необходимость получения разрешения органа опеки — это дополнительная проблема, требующая для своего решения времени. За счет этого период подготовки сделки удлиняется. Поэтому стоимость квартиры, собственником в которой является несовершеннолетний, конечно, должна быть привлекательной для покупателя», — считает Н. Киселева.

«Наличие детей не влияет на стоимость жилья, но услуги риэлтора будут чуть дороже. Например, если при обычной купле-продаже риэлтор возьмет, скажем, 3% комиссионных, то в случае если в квартире прописан несовершеннолетний, он попросит уже 4%, — объясняет С. Шевченко, — так как детей нужно снимать с учета, согласовывать все действия с органами опеки, то есть объем работы для специалиста значительно увеличивается».