За последний месяц власти резко увеличили активность в области строительства арендного жилья, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». В конце октября правительство Московской области и Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию подписали соглашение о развитии рынка арендного жилья. И в ближайшие три года в Подмосковье планируют построить арендное жилье для 3000 семей.

«Прежде чем выходить на подписание соглашения, мы провели большой объем социологических исследований, которые показали востребованность арендного жилья, особенно у молодежи, — говорит министр Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган. — Строительство таких доходных домов позволит снизить цену за аренду однокомнатной квартиры в Подмосковье до 15 000 — 16 000 руб.».

По словам министра, застройщикам арендного жилья будут предоставляться преференции: длинные кредиты до 20 лет под 10% годовых, специальные налоговые режимы, что в итоге позволит снизить стоимость арендной платы на 15-20% по сравнению с рыночной. Все это, по мнению Александра Когана, позволит сделать проект арендного дома инвестиционно привлекательным, а срок его окупаемости составит от 7 до 9 лет.

Доходный дом будет представлять из себя целый комплекс, куда войдут не только жилые квартиры, но и магазины, предприятия, оказывающие бытовые услуги, закусочные, детские сады и многое другое, что в целом создаст комфортную среду проживания. Принципиально новым в арендном жилье станет максимальная защита прав и интересов нанимателя. Предполагается, что в доходных домах плата за жилье будет рассчитываться по определенной формуле и повышаться только раз в год с учетом ставки инфляции, но не выше. Кроме того, срок аренды не органичен: если наниматель выполняет условия договора, он может хоть всю жизнь проживать в таком доме. Будет предусмотрен и вариант аренды квартиры с правом выкупа. Все это означает, что для многих граждан арендное жилье станет более доступной и вполне реальной альтернативой приобретению собственного жилья.

В ближайшие 3 — 5 лет в развитие рынка арендного жилья планируется вложить около 15 млрд руб. и построить минимум 150 000 кв. м. На данный момент подготовлен пакет поправок в федеральное законодательство по развитию рынка арендного жилья. С января начнется подбор земельных участков, в марте-апреле пройдет конкурс на типовые проекты домов и начнется заключение договоров.

В поддержку усилий в направлении строительства и создания цивилизованного рынка арендного жилья высказался недавно и главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. На недавней встрече с журналистами он отметил, что программу по созданию арендного фонда жилья в России нужно реализовывать при участии крупных финансовых институтов, которые готовы работать с «длинными деньгами». «Создание доходных домов может стать продолжением истории с ипотекой», — сказал он. По его словам, человек должен иметь выбор между тем, чтобы платить, например, 15 лет по ипотечному кредиту, чтобы квартира в итоге стала его собственностью, или жить в арендуемой квартире и платить меньше, но всю жизнь.

Коган отметил, что пока бизнес очень осторожно относится к такого рода проектам. Однако, по его мнению, как только АИЖК создаст продукт, туда пойдет и частный бизнес, который увидит, что доходные дома — это хоть и «длинные деньги», но вместе с тем это ежемесячный доход.

Тем не менее некоторые российские предприниматели видят для себя возможности инвестирования в арендное жилье уже сейчас. О подобных проектах, в частности, рассказал президент NAI Becar Александр Шарапов на недавней конференции «Инвестиции без границ», приведя даже экономические ориентиры для потенциальных инвесторов

• География инвестирования — Москва С. Петербург Ряд СЭЗ
• Требования: наличие программ, гарантирующих минимальный уровень доходности; прогнозируемый спрос на подобные объекты; наличие качественной инфраструктуры; гибкая ценовая политика, соответствующая рынку
• Статус объекта: действующий/строящийся
• Тип объекта: Апарт-отели/доходные дома
• Срок инвестирования 3 — 5 лет
• Объем инвестиций Минимальный объем сделки — 60 млн/ рублей. Максимальный объем сделки — 900 млн. рублей
• Пороговая доходность 16%

Со своей стороны, специалисты www.irn.ru указывают, что на пути развития рынка арендного жилья путем строительства доходных домов стоят два основных препятствия.

Во-первых, доходность при приобретении квартиры с целью сдачи ее в аренду может составить примерно 4 — 7% годовых. Легко посчитать, что даже банковский депозит окажется почти вдвое выгоднее. Кроме того, взаимоотношения с арендатором, уплата налогов, необходимость делать ремонт после проживания недобросовестных арендаторов делают этот бизнес еще менее привлекательным (подробнее см. «Аренда квартир: новый закон в интересах лендлордов»).

Во-вторых, такое ограничение по доходности во многом определяется конкурентной средой. Сейчас львиную долю квартир (за исключением элитного рынка, но о нем разговор особый) сдают в наем владельцы, получившие их либо в рамках бесплатной приватизации, либо по наследству и т.д. Они, не понесшие первоначальных затрат, могут себе позволить получать менее высокий доход, составляя таким образом конкуренцию реальным инвесторам. Многие из таких владельцев часто логично рассматривают такой доход как временный, пока квартира не понадобится для других целей (например, ребенок вырастет и создаст собственную семью — вот готовое отдельное жилье).

Однако, если властям удастся навести порядок в смысле налогообложения доходов наймодателей квартир, это может привести к небольшому росту цен на рынке. (По недавней оценке мэра Москвы Сергея Собянина, в настоящий момент в городе в аренду сдается не менее 300 000 квартир, а налоги платят лишь около 5000 человек.) Особенно если арендодатели не захотят умерить аппетиты в плане доходов и начнут включать стоимость лицензии в ставку арендной платы. В таком случае инвестиционная деятельность в области доходных домов может получить дополнительные перспективы. Кроме того, как указал Александр Шарапов, если входить в надежный проект на ранней стадии, можно в итоге добиться намного более высокой доходности.