В Госдуму внесены поправки, увеличивающие налоговую нагрузку при продаже недвижимости. Спекуляции с жильем эти поправки делают невыгодными.

Председатель комитета по бюджету и налогам Андрей Макаров внес в Госдуму поправки в Налоговый кодекс — они войдут в закон о налоговом маневре, назначенный ко второму чтению. Среди поправок Макарова — о росте налоговой нагрузки на доходы от продажи недвижимости. Поправки эти начал готовить Минфин, их обсуждали в Кремле и в правительстве, но в документе, который внес Макаров, концепция поменялась.

Сейчас от НДФЛ освобождается вся выручка от продажи жилья, если человек владел им более трех лет, если меньше, действует вычет — 1 млн или расходы на покупку недвижимости. Минфин хотел с помощью поправок отделить обычных владельцев от рантье, с первых собрать меньше, со вторых — гораздо больше: доходы при продаже единственного жилья освобождались бы от налогов вне зависимости от сроков владения, а при продаже второго жилья — если объект не дороже 5 млн руб. или во владении находится от 3 до 10 лет; регионы имели бы право ужесточить условия — снизить стоимость или удлинить срок владения.

В поправках Макарова особых условий для единственного жилья (а также дач, гаражей и земли) нет, а льготы можно получить только после семи лет владения. Правда, регионы могут снизить срок вплоть до нуля. А через три года льготы будут доступны только тем, кто получил жилье от близких родственников в подарок или в наследство, и тем, кто его приватизировал. Поправки перекрывают и известную лазейку в законе: сейчас можно получить льготы даже до истечения трехлетнего срока, если цена сделки, указанная в договоре, не превышает 1 млн руб.

Теперь при продаже недвижимости менее чем за 70% от кадастровой стоимости налог придется платить именно исходя из этой величины — за вычетом расходов на покупку. Регионы, правда, смогут уменьшать коэффициент, понижающий кадастровую стоимость объекта вплоть до нуля.

Макаров не ответил на звонки «Ведомостей». «Поправки Макарова (более 80 страниц) раздали в среду на комитете, никто не успел с ними ознакомиться, но принято решение их одобрить, а детальнее разобрать на следующем комитете в пятницу», — говорит член комитета по бюджету и налогам Антон Ищенко (ЛДПР). Поправки формально не рассматривались, их не одобрили, считает чиновник, присутствовавший на комитете.

Один из депутатов говорит, что поправки уже согласованы с Кремлем и Минфином, а два федеральных чиновника утверждают, что Кремль против. Высока вероятность, что в пятницу комитет не станет их обсуждать, они будут отцеплены от поправок о маневре и прицеплены к другим, допускает один из собеседников «Ведомостей».

Представители Минфина и первого вице-премьера Игоря Шувалова отказались от комментариев.

Послабления для единственного жилья убрали, так как не удалось дать корректное определение, оправдывает поправки чиновник финансово-экономического блока, могло бы получиться еще более несправедливо: один человек продаст единственную пятикомнатную квартиру на Тверской и не заплатит налог, а другой — долю в родительской хрущевке и заплатит.

Нельзя одновременно по всем фронтам повышать нагрузку, признает другой чиновник: и через налог на имущество, и через доходы от ее продажи.

Будто бы правила контроля за трансфертным ценообразованием применили к физическим лицам, находит аналогию старший юрист Goltsblat BLP Артем Торопов — с «безопасной границей» отклонения цены сделки от кадастровой в размере 30%. Нарушение этой нормы может повлечь уголовную ответственность, полагает он.

Из-за ипотеки рынок только начал обеляться — владельцы вторичной недвижимости ждали три года, а затем продавали; при семилетних сроках рынок снова начнет уходить в тень, сетует гендиректор «Метриум групп» Мария Литинецкая. Если поправки будут приняты, у продавцов будет два пути, рассуждает она: продавать квартиры не дороже кадастровой стоимости, которая бывает ниже рыночной на треть, или же включать налог в цену квартиры — и вызвать рост цен.

На вторичном рынке особых спекуляций нет, говорит эксперт «Инком-недвижимости» Дмитрий Таганов: в 2007 г. цены выросли в 2 раза, в первой половине 2009 г. — в 1,5 раза; а в последние годы цены росли медленнее инфляции: в 2014 г. — на 6,8%, в 2013 г. — на 3,2%, в 2012 г. — на 3,8%. При таком росте неважно, сколько ждать льготы — три года или больше, это все равно не инвестиция.

Зато хорошо спекулируют на новостройках, продолжает Таганов: от стадии котлована до стадии сдачи госкомиссии цена вырастает на 10-30%. Но и тут поправки проблему не решат, уверен он: продажа новостройки обычно состоит в переуступке покупателю договора доверительного управления, который может быть оформлен и на индивидуального предпринимателя (налог — 6%).