Как происходит реальное ценообразование жилья, рассказывает руководитель проекта «Агентон» Сергей Смирнов в колонке, которую он написал специально для «РБК-Недвижимости».

Давайте посмотрим, что получится, если об аналитике цен на недвижимость перестать писать в стиле «эксперт для экспертов». Может стоит иногда спускаться с «олимпа лидеров мнений» и говорить на языке потребностей 80% российского населения.

Правда, на чем после таких рассуждений уже завтра будет зарабатывать аналитик-комментатор, если докажет, что большая часть его писанины обывателям неинтересна?

Так уж сложилось, что аналитику, статистику цен и оценку конкретного объекта недвижимости смешали в голове обывателей в один яркий коктейль, которым «опаивают» его каждый день со страниц десятка изданий.

Имеет ли значение для какой-нибудь Ольги Петровны из Северного Измайлова, что «индикативная стоимость квадратного метра» в Москве изменилась за последнюю неделю на 0,7%? Легче в оценке собственных перспектив ей не стало? Нет. Почему?

Да потому, что Ольга Петровна мечтает решить вопрос своего собственного проживания с семьей сына, с женой которого она расходится во взглядах на воспитание внуков и готовку «заливного из судака». Другими словами, Ольге Петровне необходимо разъехаться из трехкомнатной квартиры в кирпичном доме 1960-х гг. на две квартиры.

К сожалению, многие не понимают, что значительная часть вторичного рынка Москвы двигается только за счет обменных операций.

Если говорить языком К. Маркса, то схема Ольги Петровны — товар-деньги-товар. Напомню, что способность товара меняться на деньги называется ликвидностью.

Получается, что если Ольга Петровна придет к эксперту, его задача — определить ликвидность, то есть сколько покупатель даст денег за квартиру. Но! Согласится ли Ольга Петровна? Конечно, нет, ведь эти деньги она вынуждена будет снова менять на товар. Поэтому она назначит цену таким образом:

цена квартиры = «сумма цен двух желанных квартир» — «финансовые возможности доплаты».

Стоит ли говорить о том, что собственники, у которых Ольга Петровна может в потенциале купить квартиру, назначали цены таким же образом?

Итак, что же сегодня мы видим в базах цен на вторичном рынке? Мы видим озвученные в виде цифр мечты собственников о лучшей жизни. Никаких законов рынка и соответствующих правил они не признают. Никакой технический анализ их не интересует.

Экспертная оценка объекта говорит о способности покупателей дать за него деньги, оценка собственника — о сумме, необходимой для достижения своих целей. В этом диапазоне где-то посередине будет располагаться цена сделки.

Можно ли оценивать недвижимость, глядя в компьютер? Конечно, нет. Любой грамотный брокер не станет называть продавцу четкую цену за объект, он назовет диапазон с отклонением в "+" и "-" на 5 — 7%. Это называется диапазон ценовой неопределенности. Эксперт его сформирует на основе статистики.

Грамотный эксперт возьмет релевантную выборку и сделает статистический срез цен в базе, который покажет разброс желаний таких же собственников. Дальше эксперт соотнесет эти цены с желаемыми ценами покупателей и назовет диапазон.

Анализ сразу нескольких методик и нескольких экспертных систем показал, что ценовые коридоры у большинства так называемых баз данных примерно одинаковые при оценке любой квартиры. Но можно ли оценивать недвижимость, глядя в компьютер? Конечно, нет.

На окончательную стоимость будет влиять масса невидимых из компьютера субъективных факторов: типы документов на собственность, сложность сделки, состояние ремонта (вплоть до цвета стен), вид из окна.

Да-да, я не оговорился. Более значительную роль играет не состояние ремонта, а состояние документов и сложность сделки.

Вернемся к Ольге Петровне. Что она по сути продает? Набор документов на собственность, дающий право будущему владельцу распоряжаться трехкомнатной квартирой в Северном Измайлове по своему усмотрению. Иначе говоря, Ольга Петровна получит деньги после регистрации перехода права собственности.

Представим, что Ольга Петровна с сыном владеет неравными долями. К примеру, в 1998г. эта квартира была приватизирована равными долями по 1/3 на нее, ее мужа и сына. В 2012г. муж умирает, и по закону Ольга Петровна имеет 1/3 на основании договора передачи (приватизация), 1/3 получает по решению нотариуса в силу вступления в наследство, а 1/3 владеет ее сын по договору передачи.

Уже сразу можно сказать, что с данным объектом будут проблемы: а) будет ли Ольга Петровна платить полностью налог на продажу 1/3 квартиры; б) какие банки одобрят квартиру по ипотеке, где 1/3 получена в/по наследству в силу закона. Понимаете? Ликвидность квартиры резко снижается.

Более того, если Ольга Петровна и ее сын хотят провести регистрацию сделки по продаже своей собственности вместе с регистрацией двух приобретаемых квартир, процесс организации данной сделки усложняется.

Другими словами, привлекательность данного предложения снижается в глазах потенциальных покупателей. Если в это время в районе Северного Измайлова будут продаваться еще две — три аналогичные квартиры с более простой структурой сделки, покупатели предпочтут их.

Получается, что статистика данных из базы опять дает приблизительный результат.

Теперь к аналитике. Аналитика и анализ — однокоренные слова. Задача аналитики — сказать, сколько будет стоить квартира Ольги Петровны к лету 2014 года? Аналитик при построении прогноза будет опираться на фундаментальные факторы рынка: состояние экономики и прогнозов, объемы денежной массы у населения, курсы основных валют, ипотечную ставку и пр. Только какое это имеет значение для Ольги Петровны, кроме перспектив ее счета в банке, где лежат ее «финансовые возможности по доплате»? Если ее недвижимость потенциально вырастет в цене, то и стоимость желаемых квартир для разъезда вырастет. Смотрим схему «товар-деньги-товар».

Вот и получается, что оценка квартиры экспертом, скорее всего, Ольгу Петровну не устроит, статистика данных по аналогичным квартирам в базах не учитывает важных факторов (оценивается только конкретная постройка), а аналитика, то есть что будет с ценами в ближайшем будущем, Ольге Петровне, как и большинству таких, как она, не нужна.

Кому же интересна аналитика, статистика и оценка? Застройщикам. Это их задача — оценивать риски инвестирования в тот или иной проект. Им действительно интересна цена «голой недвижимости». Вот только застройщики забывают оценивать покупательскую способность, которую часто лучше них знают рядовые брокеры вторичного рынка. Но это уже тема совсем другой статьи.

Стоит лишь добавить, что для брокера вторичного рынка знание аналитики и статистики скорее инструмент личного маркетинга и продвижения в глазах клиента.

Сергей Смирнов, руководитель проекта «Агентон»