Росреестр: Как продать жилье, купленное на материнский капитал?
0«Гражданское и семейное законодательство Российской Федерации исходит из принципов приоритета и защиты прав ребенка», — говорит эксперт Кадастровой палаты Юлия Тимофеева.
Если жилье куплено с использованием материнского капитала, оно оформляется в общую собственность семьи — родителей и детей в произвольных долях. Таким образом, одним из собственников такого жилья обязательно будет ребенок.
Если все дети на момент продажи уже достигли совершеннолетия, то вопрос решается без необходимости привлечения органов опеки, так как согласно п. 1 ст. 21 ГК РФ дети после 18 лет становятся полностью дееспособными, потребуется лишь согласие всех собственников жилья.
В случае, наличия среди участников общей долевой собственности детей, не достигших 18 лет, сделка с недвижимостью возможна только с разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Бeз такого paзpeшeния нoтapиyc нe yдocтoвepит cдeлкy, a органы Pocpeecтpа нe зapeгиcтpиpyют пepexoд пpaвa coбcтвeннocти, приостановив сделку.
Федеральный Закон не ограничивает законных представителей во времени. Обратиться в органы опеки с просьбой выдать разрешение на продажу приобретенного при помощи материнского капитала жилья можно сразу после его покупки, но стоит помнить, что в случае продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 3 (трех) лет, придется уплатить налог в размере 13% от ее стоимости.
Для того чтобы получить разрешение органа опеки и попечительства необходимо представить в орган опеки ряд документов, а также доказательство того, что новое жилье, приобретаемое взамен старого, не будет ухудшать имущественное положение ребенка, ребенок должен получить долю в праве собственности в покупаемом жилье не меньше той, которая ему принадлежала в продаваемой квартире, доме и т.п.
В то же время существуют и исключительные ситуации, когда орган опеки разрешает приобрести меньшее по площади жилье. Например, если продаваемая квартира находится в плохом состоянии, а приобретаемая расположена в новостройке. Но доли детей должны остаться неизменными. Поэтому членам семьи старше 18 лет могут достаться меньшие части.
Таким образом, на первом этапе необходимо подыскать подходящего покупателя, новое жилье, где будет проживать семья, договориться с собственником о предоставлении гарантий для органов опеки.
Для предоставления в органы опеки должных доказательств необходимо произвести продажу старого жилья и покупку нового одновременно. Это можно сделать с использованием предварительного договора купли-продажи, например, в отношении нового жилья: это позволит органам опеки удостовериться в намерениях родителей приобрести новое жилье и соблюсти права ребенка. Таким образом, документы по покупке нового жилья, в частности предварительный договор купли-продажи, будут входить в комплект документов, подаваемых в органы опеки для получения их согласия.
«Полный перечень документов, необходимых для выдачи разрешения, рекомендуем предварительно уточнить непосредственно в органе опеки и попечительства», — поясняет Юлия Тимофеева.
Оформление сделки купли-продажи осуществляется территориальным органом Росреестра. Для регистрации сделки сторонам необходимо явиться в МФЦ и предоставить следующий пакет документов:
— разрешение органов опеки на продажу жилья;
— договор купли-продажи, заверенный у нотариуса, если есть несовершеннолетний собственник;
— оригинал и копии паспортов покупателя и продавцов, достигших 14 лет или свидетельств о рождении малолетних;
— подтверждение права собственности на данную недвижимость — выписки из ЕГРН, или более раннего варианта документа — свидетельства о праве собственности бывшего владельца;
— соглашения между сторонами.
При необходимости могут потребоваться и другие документы: выписка лицевого счета за коммунальные услуги; технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт; выписка по задолженности или ее отсутствию за коммунальные платежи.
Выписку из ЕГРН, выданную новым владельцам по результатам оформления сделки нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть, необходимо пpeдоcтaвить в opгaны oпeки в тeчeниe 30 днeй пocлe peгиcтpaции для подтверждения выполнения родителями обязательств.
Если для приобретения жилья родители использовали материнский капитал и ипотеку, ситуация осложняется. До погашения задолженности перед банком квартира находится под залогом банка, а значит, для продажи недвижимости потребуется согласие не только органа опеки, но и финансовой организации.
Источник: ФГБУ «ФКП Росреестра» по Псковской области
Комментарии