В этом году ипотека бьет все свои прежние рекорды: и по числу взятых кредитов, и по снижению ставки. Но одновременно растут и долги граждан перед банками по жилищным займам.

Только за пять месяцев этого года судебным приставам было передано около четырех миллионов исполнительных производств о взыскании банковских долгов на общую сумму более двух триллионов рублей. И достаточно большая часть их образовалась за счет ипотеки, сообщил «Российской газете» адвокат, финансовый консультант инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость» Олег Сухов.

Эти две тенденции — рост ипотеки и сохраняющийся большой долг по ней — родили третью. В России стремительно набирает обороты совсем недавно экзотическая процедура — рефинансирование жилищных займов. Кому это выгодно, а кому — просто новая кабала, и что надо предусмотреть при оформлении рефинансирования? Об этом — наш разговор с экспертом «РГ».

Олег Владимирович, для начала давайте напомним, что же сейчас готовы предложить банки?

Сухов: Действительно, все большую популярность приобретают механизмы реструктуризации и рефинансирования ипотеки. Под реструктуризацией понимается пересмотр условий уже существующего кредитного договора. Чаще всего, на практике речь идет об уменьшении размера ежемесячных платежей за счет увеличения срока погашения задолженности. Банки легко соглашаются на эту процедуру, но гражданам стоит учитывать, что это, как правило, влечет увеличение общей суммы переплаты. Внимательно изучайте условия реструктуризации, особенно, как она повлияет на общую сумму, которую вы будете должны выплатить банку.

Другой инструмент — рефинансирование. Отличие его от реструктуризации в том, что выдается новый кредит, потребительский, который идет на погашение старого. Причем, рефинансирование носит строго целевой характер. То есть новый кредит может выдаваться по такой программе только на закрытие старого.

Рефинансирование ипотеки явно выглядит более привлекательно. Но всем ли это подходит? В каких случаях стоит обратиться к такой банковской услуге?

Сухов: Один из случаев, когда это выгодно — давно оформленная ипотека по высоким процентам. Сейчас есть определенный курс на снижение ставок, поэтому разница может доходить до 5-6 процентов. В этом случае снижение на несколько процентов ежегодно может позволить сэкономить значительные суммы денег. В любом случае, стоит подсчитать, сколько вам осталось платить по старому договору, и сколько вы будете должны заплатить по-новому. Если разница будет небольшой, то менять договор нецелесообразно.

И еще раз повторю: при рефинансировании вы выбираете новый срок договора - вы можете либо увеличить его и уменьшить платежи, либо уменьшить его и тем самым сократить переплату. В каждом случае стоит принимать решения на основе своих финансовых возможностей. Учитывайте также, что для заключения нового договора вам так же, как и в первый раз, потребуется предоставление документов о вашем финансовом положении.

Но рефинансирование еще можно использовать для снятия залога с квартиры, ведь так?

Сухов: Так. Если вам необходимо продать квартиру, которая находится в ипотеке, то можно погасить задолженность потребительским кредитом и снять обременение и совершить сделку. Однако к такому способу имеет смысл обращаться только в том случае, если вам необходимо срочно совершить сделку, а обременение этому препятствует. Стоит сразу отметить, что залог сам по себе не является препятствием для продажи квартиры — вы можете договориться с покупателями и банком о совершении сделки. Беззалоговый кредит вам даст свободу действий в отношении объекта недвижимости, но ставки по нему будут значительно выше. Поэтому прибегать к такому способу стоит, если выбора у вас нет, и прибыль будет больше, чем расходы.

Также плюсами рефинансирования являются возможность поменять банк, перейти на другую валюту, объединить сразу несколько кредитов и запрос на большую сумму денег, чтобы получить часть из них наличными. Однако в каждой конкретной ситуации стоит оценивать и свои расходы, поскольку это может привести к образованию еще большей задолженности. Лучше всего для расчета использовать ипотечный калькулятор, который можно легко найти в интернете.

Какая минимальная разница должна быть в процентах, чтобы рефинансирование стало выгодным?

Сухов: Выгода будет зависеть не только от разницы в процентах, но и от суммы задолженности, срока ее погашения, размера переплаты. Главный показатель — размер переплаты, вернее, его снижение. Что касается ставки, то, как правило, речь идет о разнице не менее, чем в 2-3 процента при оставшемся долгом сроке погашения.

Можно ли рефинансировать ипотеку в своем же банке? Есть такие случаи?

Сухов: Граждане могут рефинансировать ипотеку как в своем, так в стороннем банке (при условии, что ваш банк оказывает такую услугу). Выбор должен зависеть от условий, так как большой разницы в том, свой это будет банк или другой, нет. Вообще сегодня банки часто идут навстречу гражданам, которые по ряду причин не могут выплачивать ипотечный кредит в полном объеме. Это объясняется просто — банкам выгоднее получить деньги, чем получить безнадежный долг.

По каким критериям банки отбирают себе клиентов для рефинансирования? Кому чаще отказывают?

Сухов: Банк отбирает клиентов для рефинансирования также, как и для предоставления кредита. Интересовать его будет уровень дохода, официальное трудоустройство, наличие недвижимости, кредитная история, нарушались ли обязательства по оплате того кредита, который вы хотите рефинансировать и т.д.

Прогноз на 2018 год

Олег Владимирович, что ждать от ипотечного рынка в 2018 году?

Сухов: Можно ожидать, что в 2018 году продолжится снижение ставок по ипотеке. Этому способствуют сразу несколько факторов: конкурентная борьба банков и застройщиков за потребителей и ожидаемое дальнейшее снижение ключевой ставки Центробанком. Средняя ипотечная ставка в 2018 году может составить менее 10 процентов. А в начале года можно ожидать рост спроса на ипотеку, объемы продаж вполне могут выйти на докризисный уровень.