Ипотека под контролем: аренду всё чаще требуют согласовывать с банком

Банки в России начали чаще пересматривать условия ипотечных договоров, усиливая контроль за тем, как используется жилье, находящееся в залоге. В документах всё чаще появляется требование получать письменное согласие кредитора на сдачу квартиры в аренду или передачу ее третьим лицам, а иногда аренда ограничивается или запрещается до полного погашения займа.

Одновременно банки закрепляют за собой право проверять состояние залоговой недвижимости, включая выездные осмотры, при этом в ряде договоров не указываются сроки и периодичность таких визитов. По оценкам, около 95% арендного жилья в стране сдается неофициально, квартиры снимают примерно 13% семей — около 8 млн человек, и значительная часть этого рынка связана с ипотекой. Около двух третей объектов, выходящих на рынок аренды, изначально покупались с расчетом на сдачу, при этом часть собственников не уведомляет банки о фактическом использовании жилья.

Отдельные ограничения чаще применяются в случаях, когда при покупке использовался материнский капитал, а также при передаче жилья в безвозмездное пользование, в том числе родственникам. При этом в банке «Дом.РФ» заявили, что по умолчанию не возражают против сдачи ипотечных квартир в аренду и не считают риски износа критичными.

Банки в целом фиксируют право контролировать целевое использование кредита и фактическое проживание в квартире, а несогласованная сдача может быть выявлена по данным о регистрации жильцов, коммунальных платежах и страховании. Для собственников это может обернуться штрафами, финансовыми санкциями, повышением процентной ставки или требованием досрочно погасить кредит, а для арендаторов — риском утраты жилья без компенсации в случае изъятия квартиры банком, если договор найма был заключен без согласия залогодержателя.